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房企夏日暖冬 調控放松與發債、付息、展期的日子里

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2022-05-28 18:42 177 0 0
隨著融資、銷售、土地市場以及外部環境進一步向好,有了政策筑底,行業也有機會加快回暖。

作者:觀點新媒體

隨著融資、銷售、土地市場以及外部環境進一步向好,有了政策筑底,行業也有機會加快回暖。

上周早些時候,被監管機構選定為示范房企之后,美的置業、龍湖、碧桂園三家民營房企已陸續發行人民幣債券。隨后又有市場消息稱,新城、旭輝也加入優質民企名單之中,預計將在本周內發行覆蓋CDS及CRMW融資產品。

似是為證實“優質民企”之名,5月23日,旭輝公告稱將對“20旭輝01”、“20旭輝02”兩筆公司債券付息,兩筆公司債發行金額總計為31.2億元,票面利率最高達4.5%,付息日為本月30日。

但實際上,于行業企業而言,幾家歡喜幾家愁。

5月17日,消息稱碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企,將陸續發行人民幣債券。

業內人士普遍認為,三家企業之所以當選,主要優勢在于穩健的財務表現和企業的債務結構,更多企業想朝這一目標靠近,但還需一個過程,對于部分企業而言這一目標仍不可及。

5月20日,雅居樂發布公告稱,已全額償還33.447億港元的港元貸款余額以及6000萬美元的美元貸款余額。雅居樂方面表示,上述貸款余額償還完成后,截至5月20日,雅居樂無任何未償還的該信貸。

更有消息進一步指出,雅居樂曾向投資人表示,計劃于6月至7月開展新的銀團融資,規模超過3億美金,目前正在溝通中。

再融資舉措上,雅居樂希望通過香港項目新增融資,獲得約7億至8億港幣資金。雅居樂也在考慮通過海南清水灣項目進行增量融資,獲取約2-3億美金資金。

業內人士曾指出,房地產行業需高度關注經營、流動性、債務三大風險。清完債的雅居樂顯然希望手握更多現金,畢竟如果說過去企業通過加杠桿拿地開發項目,通過銷售回款償還企業債務,那么現在似乎有些不同。

相關數據表明,1-4月,全國房地產開發投資39154億元,同比下降2.7%;住宅施工面積同比下降 0.1%,住宅新開工面積的跌幅繼續擴大,同比下降28.4%。

此外,國家統計局5月18日發布的4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,4月70個大中城市中,商品住宅銷售價格下降城市個數增加,一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。

在市場內外的擔憂中,5月20日,央行授權全國銀行間同業拆借中心公布5年期以上LPR由4.6%下調至4.45%,目前已有多個城市接連響應。

直至5月23日,北京、上海、廣州、深圳等一線城市銀行工作人員和中介也表示已普遍按照新的5年期LPR報價降低15個基點。

相伴隨的,全國各地樓市松綁、寬松調控“井噴式”發展,利好消息不斷的情況之下,反應在地產股、地產企業上的表現并不盡如人意。

有分析人士曾表示,目前利率調整對行業影響不大,如果行業在上升期的話,這個作用會放大;如果行業處于下行期,意義不是很大政策能給購房者一些信心,而購房者還需要更多的行業信心、收入信心。

種種原因之下,企業亟需采取相應措施進行“自我治療”,跑贏生死線。

相關信息顯示,近期房地產企業發債、債務展期動態較以往略有增加。業內人士分析:“在行業流動性持續緊繃的情況下,在到期債務處理和穩定經營中間,房企必須找到平衡,才有機會走出冬天?!?/p>

5月17日,融僑集團公告稱,計劃召開“19融僑01”債券持有人會議,審議債券展期方案,計劃本金展期一年,同時以其持有的項目公司股權質押用于增信。據悉,“19融僑01”系融僑集團于2019年6月發行,總金額20億元,總期限五年,利率6.5%。

僅在5月23日,金科股份與大唐集團先后就債務展期相關事項跟進最新進展。

金科股份召開“20金科03”投資人線上溝通會,提出將“20金科03”展期一年的方案,較最初提出的展期15個月縮短了三個月。時間雖縮短,不過若能盡快達成一致意見,或許能在資本市場挽救更多潛在損失。

大唐集團就旗下12.5%的3億美元債提出要約交換,債務到期日為今年6月。該筆美元債將同比例置換成展期后的新票據,并結算與支付2022年6月到期債券的應付利息。新票據將展期至2023年5月30日,新票據維持12.5%的舊券利率不變。

于同日,融創則宣布因債券本息兌付調整方案較為復雜,為保證后續平穩實施,保護廣大投資者的利益,申請“PR融創01”自2022年5月23日開市起停牌?!癙R融創01”發行金額為40億元,票面利率為4.78%。

觀點指數發布的《2022四月房地產企業融資能力表現報告》指出,2022年3-4月、6-7月是房地產美元債到期高峰,也是房企境內外債券合計到期的高峰,不排除集中展期情況發生。

觀點指數于報告中預計,美元債市場有望回暖,但很難回歸歷史水平,接近月均62億元美元債的缺口亟待尋找新渠道。

華興證券首席經濟學家龐溟認為,目前企業資金壓力和流動性風險沒有實質性改善,再疊加頭部房企有一些債務違約風險,個人收入預期下降,購房者觀望情緒明顯,拖累了整個房地產銷售的下降。雖然新的窗口期正在開啟,但是全國樓市還沒有全面企穩。

部分市場觀點認為,后續還將有一波寬松政策到來。

5月20日,央行公布5年期以上LPR下15個基點至4.45%,這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。

再加上稍早前5月15日,央行發布消稱,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

這也就意味著,疊加此前的政策,對于首套房貸利率來說最低可以降到4.25%。而首套房貸款利率降低,購房成本也將隨之減少。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本,結合前期部分城市已取消認房認貸的政策,房地產市場交易有望改善,樓市將加快筑底修復。

另一方面,4月份房企的拿地意愿依舊較低,一方面受疫情影響土拍延期,另一方面房企普遍資金狀況仍舊較為緊張,造成拿地能力和意愿都較低。

在此情況下,不少城市在土地方面也調整了相關政策。以上海為例,擬從2022年第二批次集中供地開始,將土地拍賣監管資金比例從起拍價的110%降至90%。

據不完全統計,今年以來房地產相關政策出臺已超二百次,北上廣深等一線城市也加入因城施策隊伍之中,隨著融資、銷售、土地市場以及外部環境進一步向好,有了政策筑底,行業也有機會加快回暖。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 房企夏日暖冬 調控放松與發債、付息、展期的日子里

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