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? 多生可以多買房成刺激新法門,杭州南京之后還有誰?

克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
2022-06-02 18:34 184 0 0
5月下旬-6月仍然是核心城市房地產政策松綁的重要窗口期。

作者:克而瑞研究中心

5月下旬-6月仍然是核心城市房地產政策松綁的重要窗口期。

近日,成都、杭州相繼出臺樓市新政,分別松綁了多孩家庭和郊縣的限購。我們發現,不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放松周期,基于三胎生育政策全面放開以及區域市場分化加劇,定向松綁多孩家庭、郊縣限購,增加限購套數以刺激購房需求,成為2022年以來本輪政策寬松周期中,不少二線和強三線城市共同的政策發力點。

成都、杭州兩個房地產市場相對穩健的核心城市也已松綁調控,由此引申開去,我們還發現,今年以來,16個強二線城市中,13個城市調控政策已經松動,東部城市“救市”更為積極果斷。我們認為,剩余3個強二線城市——西安、武漢、濟南,甚至包括廣州等一線城市,政策禮包已經在路上,并會抓住5月下旬到6月窗口期出臺,前期已出新政的城市也可能進一步松綁。

02 成都、杭州相繼放松調控但政策力度僅限于在下行期托市

5月16日,成都發布4條樓市新政。第一,優化預售取證條件,允許按棟辦理預售許可證,在符合開竣工時限要求的前提下,適當調整預售規模,有利于緩解企業資金壓力和優化區域住房供應節奏;第二,適度放松預售資金監管,重點監管資金額度計量模式調整。成都此前執行的重點資金監管額度標準是最低3500-5000元/平方米,明顯嚴于濟南、西安等城市,新政施行后監管額度將適當下調,有助于提高房企資金使用效率;第三,放寬無房家庭認定標準,縮短住房交易記錄追溯期,意味著改善客戶可以更早享受到無房家庭的優先政策,入市積極性將有所提升;第四,松綁限購,東部新區、新津等11個近郊區縣住房不納入中心城區限購套數計算,由于成都房票過于珍貴,購房者能買主城就不會買郊區,新政后郊區購房不再消耗中心城區的房票,有助于近郊區縣導入人口和購房需求。

5月17日,杭州出臺樓市新政,涉及松綁二手房限購、降低住房交易降費、放寬三孩家庭限購和無房家庭認定。其一,下調購買二手房的社保年限要求,5年內落戶的不再要求社保,非戶籍家庭社保時限要求縮短至12個月,只松綁二手房是因為限價導致一二手房價格倒掛,杭州主城新房市場運行平穩,而二手房市場形勢頗為嚴峻;其二,增值稅免征年限5改2,減稅降費促進住房交易;第三,支持三孩家庭購房,一方面限購套數增加1套,另一方面參照“無房家庭”優先搖號。

無論是“杭3條”還是“蓉4條”,松綁力度都不算大,目的僅限于托底下行壓力較大的郊區市場或二手房市場,以及對前期政策的小幅糾偏,紓困居民和房企。

02 別于2008、2014年,定向松綁多孩郊縣限購成為本輪寬松周期政策發力點

不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放松周期,基于三胎生育政策全面放開以及區域市場分化加劇,定向松綁多孩家庭、郊縣限購,增加限購套數以刺激購房需求,成為2022年以來本輪政策寬松周期中,不少二線和強三線城市共同的政策發力點。

隨著三胎全面放開,國家人口生育政策較2008、2014周期已經出現明顯轉向,松綁多孩家庭限購,在響應國家生育政策號召之于,還可以激發購房需求。除杭州以外,近期南京、沈陽、東莞、蘭州6城等放松多胎家庭限購,允許生育二孩或三孩家庭多購1套房,在此基礎上,沈陽、南京、無錫還給予利率或公積金等信貸支持。蘇州則定向松綁限售,對于因家庭出生人口增加確實需要更換住房的,現有房屋可即時出售,不受限售條件的制約。

同理,與2008、2014周期不同的是,2022年強二線區域市場分化明顯加劇,主城萬人搖、郊區降價也賣不動同時存在,通過定向松綁郊縣限購,虹吸其他三四線人口或引流主城剛需客群至郊區購房,成為不少強二線城市的政策共識。除成都外,蘇州、寧波、南京、廈門、合肥等5個強二線城市都優先松綁了郊區限購政策,比如南京、合肥、寧波放開部分郊區限購,廈門、蘇州降低人才或非戶籍居民購房社保要求等。

03 16個強二線城市僅剩3城未出政策 東部城市“救市”更積極

成都、杭州兩個房地產市場相對穩健的城市也已松綁調控,由此引申開去,近期其他強二線城市調控政策又發生了哪些改變?

通過梳理GDP排名靠前的強二線城市近期政策動態,我們發現,今年以來,16個強二線城市中,只有濟南、西安、武漢3個城市政策還未見松綁,其余13個城市均已落實調整四限政策、財稅政策或助企紓困政策,就連1個月前還明確表示過政策不會松綁的長沙,也在近期大幅放松了限購,并擴大人才購房補貼適用范圍。

或許是由于樓市受疫情影響更為嚴重,又或許是因為土地財政吃緊,東部城市政策放松最為積極果斷,7個城市都已出臺新政,其中廈門、寧波等雖然沒有發布紅頭文件,但實操層面已經執行,南京、蘇州更是5次松綁,全方位穩樓市。

04 西安、武漢、濟南等“政策禮包”在路上 福州、青島等也可能進一步松綁

受到新一輪疫情沖擊,4月經濟、金融數據全面回落,工業生產增速轉負,消費降幅走闊至11%,失業率繼續攀升,信貸、社融均明顯低于預期。房地產單月銷售創近5年同期新低,投資累計同比由正轉負,穩地產政策需要進一步發力,尤其是具有示范效應和帶動作用的強二線城市。

我們認為,5月下旬-6月仍然是核心城市房地產政策松綁的重要窗口期,濟南、西安、武漢的新政大概率已經在醞釀中,樓市較疲弱的一線城市如廣州或許也將有所動作,前期出臺過政策的13個強二線城市,也不排除進一步放松的可能。

具體到政策措施,企業層面(1)適當調降預售門檻,下調預售許可形象進度要求,加快預售證審批;(2)保交付前提下適度放松預售資金監管,增加重點監管資金提取節點,提高誠信企業資金提取比例,提升非重點監管資金提取便利度,允許保函抵頂監管資金;(3)調整土拍政策,降低競買保證金比例,允許分期繳納土地出讓金,取消或降低自持比例等要求;(4)疫情嚴重地區順延交付時間,允許企業緩繳城市基礎設施配套費等。

居民層面(1)局部松綁限購,定向放寬遠郊、多孩家庭、人才限購;(2)下調二套房首付比例、取消認房又認貸更為直接有效;(3)下調房貸利率;(4)放寬公積金貸款,提高貸款額度、下調首付比例、放開異地貸款等;(5)降低交易稅費,縮短個人住房轉讓增值稅免征年限;(6)適當松綁限售,縮短限制出讓年限等;(7)幫扶因疫致困群體,受疫情影響貸款暫不作逾期處理、緩繳社保個稅視為連續繳納等。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 行業透視 |? 多生可以多買房成刺激新法門,杭州南京之后還有誰?

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